По данным столичных агентств по продаже недвижимости, количество зарубежных покупателей подержанного жилья в столице возросло в несколько раз. Кто и почему осуществляет эту экспансию?
Чего хотят гости издалека
С середины 2006 года по конец 2014 года средняя стоимость московских квартир на вторичном рынке в долларовом выражении колебалась в диапазоне от 4 до 7 тысяч американских долларов за квадратный метр. Грянувший после этого кризис, в ходе которого рублю фактически пришлось пережить девальвацию, привел к тому, что эта ценовая планка в абсолютно автоматическом режиме снизилась практически в два раза. Эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимости» оценивают падение в 45,4% по сравнению с уровнем цен, которые были актуальны в январе 2014 года и заявляют: к настоящему моменту «красная цена» подержанного столичного жилья в среднем составляет 2912 долларов США за метр. Причем это самый низкий ценовой уровень за последние 10 лет (даже в марте 2006 года, когда последний раз вторичный рынок так же резко проседал, средняя стоимость квартир все равно не опускалась ниже 2987 долларов за квадрат).
Такая ситуация, по мнению экспертов, говорит о том, что потенциал этого сегмента рынка недвижимости в главном мегаполисе России в глазах иностранных покупателей (причем в первую очередь — именно из дальнего зарубежья) значительно возрос. Как считает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома, сейчас с их точки зрения подержанные квартиры в городе все еще не оценены должным образом, а, следовательно, имеют огромный потенциал. К сожалению, уточнил эксперт, в целом ряде случаев возрождение в мире стереотипов сомнительного характера по отношению к России становятся для таких людей своеобразной «прививкой от покупки». Но подвергаются ее воздействию преимущественно резиденты США и отдельные представители некоторых стран западной Европы. Однако поскольку они покупают недвижимость в России в подавляющем большинстве случаев только тогда, когда создают здесь семью, то их доля на рынке крайне незначительна.
Гораздо более заметны в структуре покупательского спроса на «вторичку» граждане Германии и Италии, причем последние проявляют особенный интерес к объектам недвижимости элитной категории, чья стоимость начинается с отметки в 30 миллионов рублей. А пальму первенства по активности сделок с подержанным столичным жильем удерживают за собой граждане Китая: за последние пару лет, уверяют аналитики «ИНКОМ-Недвижимости», число заключенных договоров купли-продажи с их участием за последние пару лет выросло, ни много, ни мало, в три раза. Эту группу покупателей привлекает в первую очередь премиальная и элитная недвижимость, расположенная в Центральном, а также Юго-Западном административных округах столицы. По мнению Сергея Шломы, все эти покупки совершаются активизировавшимися весной этого года, когда рубль торговался к доллару в соотношении 1 к 70, гражданами не для того, чтобы перебраться в Москву на постоянное место жительства, а с целью выгодной диверсификации имеющихся свободных средств.
Кроме китайцев, итальянцев и немцев интерес ко вторичной жилой недвижимости столицы в этом году был зафиксирован также со стороны уроженцев Сирийской Арабской Республики. Правда, подобные сделки пока не носят массового характера, а являются, скорее, уникальными.
Конечно, говорить о том, что покупатели квартир из дальнего зарубежья, как говорится, «делают погоду» на вторичном рынке столицы или раскручивают маховик цен, не приходится. Однако их доля в этом сегменте довольна устойчива (порядка 3% в общем объеме спроса), что позволяет ему поддерживать свой потенциал на определенном уровне.
Что нужно ближайшим соседям
Опираясь на собственную статистику, «инкомовцы» констатируют — порядка 90% сделок с подержанными квартирами осуществляется в сегменте бюджетного жилья, при этом наиболее энергичными участниками зарекомендовали себя выходцы из бывших союзных республик. Характерной отличительной чертой данной группы покупателей является их стремление приобрести как можно более дешевый объект. За два последних года, подчеркивают эксперты, средний бюджет их покупок сократился приблизительно на 20%: 4,8 миллиона рублей сейчас против 6 миллионов в 2014 году.
Кстати, тогда рынок московской «вторички» пережил массовое нашествие резидентов Украины. На пике происходящих в этом государстве политических событий и после вхождения Крыма в состав России они довольно активно интересовались даже недвижимостью премиум-класса. Однако сейчас такие клиенты — довольно редкое явление, в подавляющем большинстве интересы украинцев сосредоточены исключительно в секторе жилья эконом-класса.
По свидетельству знатоков рынка, в 95% случаев граждане «незалежной», продавшие по прежнему месту жительства абсолютно всю недвижимость, интересуются квартирами под ключ, расположенными на территории Новой Москвы или Подмосковья. Как правило, в качестве единого покупателя наиболее дешевого объекта выступает сразу несколько скооперировавшихся поколений одной семьи: дети, родители и внуки. Для них принципиально важно найти квартиру, мало-мальски соответствующую принципу «въезжай и живи».
С неожиданной стороны проявили себя уроженцы Таджикистана. До недавнего времени, свидетельствуют эксперты, они в основном являлись клиентами риелторов, занимающихся вопросами аренды квартир. Однако в последние несколько лет, по свидетельству того же Сергея Шломы, в столице образовалась и закрепилась целая социальная группа, которую условно можно назвать «новыми таджиками». Поскольку они тем или иным способом сумели завести в Москве бизнес и довольно успешно социализироваться, то не удивительно, что теперь эти люди хотят стать полноправными собственниками местного жилья.
Поскольку наиболее яркой отличительной особенностью этой группы покупателей является наличие семьи с большим количеством детей, то наибольший интерес у них вызывают квартиры низшего ценового сегмента, состоящие из трех и более комнат. При этом средняя сумма, которую они могут позволить себе потратить на приобретение жилья, увеличилась за два года более чем в три раза (около 10 миллионов рулей сейчас против 3 миллионов ранее).
